و گریزناپذیر است. مسائل زیادی ممکن است طی این فرایند برای خریدار و فروشنده به وجود آمده و منجر
به طرح دعوی و تشکیل پرونده قضایی شود. در ادامه به بررسی مسائل مربوط به تنظیم سند رسمی
در خرید و فروش یک ملک می‌پردازیم و چگونگی طرع دعوی برای هر یک را بیان می‌کنیم.
تنظیم قولنامه:
ابتدایی ترین مرحله‌ی انتقال یک ملک تنظیم قولنامه است. اما تعریف قولنامه چیست؟! بر خلاف باور عموم
مردم، قولنامه سبب انتقال مالکیت نشده و صرفا پیمانی مقدماتی برای انتقال مالکیت در آینده‌ای معلوم
و در برابر مبلغی مشخص است. تعریف دکتر کاتوزیان، پدر علوم حقوقی ایران درباره قولنامه به این صورت
است: در مواردی که دو نفر تصمیم به پیمانی گرفته‌اند و در شرایط آن نیز با هم کنار آمده‌اند، گاه به دلیل
موانع خارجی نمی‌توانند پیمان نهایی را به طور قطع واقع سازند، پس برای این که زمینه را آماده سازند
و در آینده نیز به وقوع قرارداد مطمئن باشند؛ در برابر هم تعهد می‌کنند که آن را در مدت معین و با همان
شرایط مورد توافق منعقد سازند. این پیمان مقدماتی را قولنامه می‌نامند.
سند رسمی و انواع آن:
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت
آنها، طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند. غیر از آن، سایر اسناد در حکم عادی هستند. حفظ و
نگهداری اسناد، بسیار مهم است و باید مراقب بود که متن سند به دقت تنظیم شده و از خط خوردگی
یا نوشتن مطالب بیهوده و تکراری خودداری شود، زیرا اگر در ذیل یا حاشیه یا ظهر (پشت) سندی که
در دست ابراز کننده است، مندرجاتی باشد که حکایت از بی اعتباری یا از اعتبار افتادن تمام یا قسمتی
از مفاد سند باشد، مندرجات مزبور و معتبر محسوب می‌شوند، اگرچه تاریخ و امضا نداشته و به وسیله
خط کشیدن یا نحو دیگر باطل شده باشد. اسناد رسمی انواع مختلفی دارند
که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم:
- اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم شده‌اند.
- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‌اند.
- اسنادی که غیر از موارد بالا و در نظر مامورین رسمی تنظیم شده باشد.
- اسنادی که صدور آن مورد تایید فردی باشد که مفاد سند علیه اوست.
- مواردی که قانون گذار صراحتا احکام اسناد رسمی را بر دسته‌ای از اسناد رسمی بار کرده باشد.
- اسنادی که درستی صدور آن در بررسی ثابت شود
اسناد رسمی دارای امتیازاتی از سوی قانون گذار هستند که شامل موارد زیر می‌باشد:
- عدم استماع و تردید درباره اسناد رسمی
- لازم‌الاجرا بودن مفاد اسناد رسمی در موارد مقرر در قانون
- اعتبار مفاد این اسناد درباره طرفین و قائم مقام آنان
امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی:
یکی از مشکلات رایجی که در معاملات ملکی به وجود می‌آید عدم حضور فروشنده در دفترخانه برای
تنظیم سند رسمی است. فروشنده پس از تنظیم قولنامه و دریافتی مقداری از ثمن معامله، به
دلایل گوناگون از جمله بالا رفتن قیمت مسکن یا ناتوانی در پرداخت بدهی بانک و فک رهن، از حضور
در دفتر ثبت اسناد رسمی سر باز زده و تن به امضای سند انتقال ملک نمی دهند.
