صفر تا صد سند ملکی:
۴ مرحله اصلی در معاملات ملکی در زیر اشاره شده است :
- توافق طرفین
- دریافت کد رهگیری
- مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی
- انتقال سند
مرحله توافق طرفین:
اولین مرحله در معاملات ملکی توافق طرفین می باشد یعنی یک طرف فروشنده و طرف دیگر خریدار.
هر دو طرف معامله با نوشتن قرار داد فروش ملک بر روی کاغذ و امضای آن در انتهای برگه از جانب
دو طرف، به اصطلاح قولنامه ای را وضع می کنند. اما نکته مهم این است که قولنامه فاقد بار قانونی
است و در صورتی که طرفین به اختلاف برسند و به دادگاه مراجعه نمایند، قول نامه از شرایط فقهی
لازم برخوردار نخواهد بود و گزینه ای محکمه پسندی محسوب نمی‌شود. برای قانونی کردن قولنامه
تبدیل آن به مبایعه نامه که یک سند قانونی است و بار قانونی به آن می بخشد الزامی است.
برای نوشتن یک مبایعه نامه:
می توان به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کرد تا آنها مبائی نامه را بنویسند اما فرض کنید شما خانه
خود را انتخاب کرده اید و با فروشنده نیز به توافق رسیده اید اما هیچ دفترخانه ای باز نیست .
برای نوشتن یک مبایعه نامه قانونی ، ویژگی هایی نیاز است که به شرح آن می پردازیم.
ویژگی های مبایعه نامه
ذکر ۵ مورد اصلی در مبایعه نامه به قرار زیر است:
- ثبت مشخصات سجلی، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت فروشنده
- ثبت مشخصات سجلی، آدرس، کدپستی، تلفن همراه و شماره تلفن ثابت خریدار
- ثبت و پرداختن به موضوع مورد معامله از جمله مشخصات دقیق جغرافیایی، ثبتی و هندسی
- ثبت قیمت واحد و قیمت کل مورد معامله بر اساس وجه رایج مملکت(ریال یا معادل تومان)ثبت زمان و نحوه پرداخت. باید زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند مشخص شود و به صورت واضح
- در مورد اینکه خریدار در چه زمانی، چه مبلغی را با چه شرایطی و به چه نحوه‌ای پرداخت می کند،
مقاله زیر را از دست ندید!مهر موم وتحریر ترکه
صحبت شود. اگر در یک مبایعه نامه یکی از ۵ مورد ذکر شده نباشد دیگر ارزش قانونی نخواهد
داشت.
اما اضافه کردن مواردی می تواند باعث شفافیت بیشتر در سند ملکی شود:
اعلام پشیمانی طرفین معامله:
می توان برای احتمال پشیمانی از سمت دو طرف مدت زمانی را تعیین نمود، مثلا فرصت
۴۸ ساعته ای در نظر گرفت. هم چنین می توان مبلغی را به عنوان
جریمه فسخ قرارداد به سند اضافه کرد.
فریب خوردن یکی از طرفین:
اگر در معامله بین طرفین ،یکی از آنها متوجه شود فریب خورده است (مثلا ملک دارای عیبی باشد
که فروشنده به آن اشاره نکرده و یا ملک مغایر با اطلاعاتی است که فروشنده درباره آن داده است)
می تواند با مراجعه به مراجع قانونی معامله را فسخ نماید.اما زمانی وجود دارد که هیچ اختیاری
در فسخ به دو طرف داده نخواهد شد و آن نوشتن جمله اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش ،
یعنی ما با علم بر اینکه هیچ فریبی اتفاق نیوفتاده است، دست به معامله می‌زنیم و تحت هیچ
شرایطی معامله فسخ نخواهد شد. لذا دقت داشته باشید که در زمان تنظیم مبایعه نامه از جمله
اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش استفاده نشده باشد.
منصوبات و ملزومات خانه:
جایی در مبایعه نامه برای نوشتن منصوبات و ملزومات خانه قرار دهید. آبی، موتورخانه، شوفاژ، موکت،
کابینت، خط تلفن و… از جمله وسایلی هستند که عموما روی خانه قرار دارند . پس از ذکر تمامی
موارد فوق، خریدار و فروشنده به همراه دو شاهد مبایعه نامه مورد نظر را امضا خواهند کرد.
مرحله دریافت کد رهگیری:
پس از نوشتن مبایعه نامه سند شکل رسمی به خود به گرفته است اما هنوز یک اشکال وجود دارد
و آن هم احتمال فروش ملک از طرف فروشنده به چندین خریدار است. برای اطمینان خاطر از این
مشکل لازم به یک دفتر املاک معتبر مراجعه کرده تا مبایعه نامه در سایت جامع املاک کشوری ثبت
گردد و کد رهگیری صادر گردد. از آنجا که این سایت یک سیستم سراسری است ، در صورتی که
مقاله زیر را از دست ندید!عدول از ترکه
فروشنده قصد داشته باشد یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم در زمان ثبت اطلاعات خطا
داده و اعلام می‌کند پیش از این برای ملک مورد نظر کد رهگیری صادر شده است.
مرحله مراجعه فروشنده به دفاتر اسناد رسمی:
در این مرحله فقط فروشنده لازم است با همراه داشتن شناسنامه و اصل سند ملکی به یکی از
دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند.فروشنده لازم است تمام اسناد لازمی که از طرف دفتر اسناد
رسمی گفته می شود را تهیه کند و به همان دفتر تحویل نماید.
این اسناد به قرار زیر است :
اصل و کپی:
از سند ملکی ، اصل و کپی از بنچاق، کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده، کپی شناسنامه و
کارت ملی خریدار، اصل و کپی وکالت نامه، اصل و کپی پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری و یا
نامه بازدید کردن شهرداری و بخشداری، صورت جلسه تفکیکی آپارتمان، اصل و کپی حصر وراثت
(برای سندهای ورثه ای) و اصل و کپی فرم مالیات بر ارث (برای سندهای ورثه ای) از جمله مدارک
لازم و ضروری برای نقل و انتقال سند به شمار می‌روند. در این لیست برخی از موارد که احتمال
ابهام در نحوه اجرای آن است در زیر توضیح داده می شود:
بنچاق:
علاوه بر مبایعه نامه ، بنچاق کاغذی دیگری در سایز A2 و توسط دفتر اسناد رسمی تهیه می شود
و یک نسخه آن در دفتر بایگانی می شود و نسخه دیگر به خریدار تحویل داده می شود. خلاصه قراردادی
که تمامی مشخصات طرفین و حدود ملک فروشنده داخل آن قید شده و پلاک های ثبتی و شماره
سریال سند قبلی و آدرس ملک و اینکه انشعاباتش به چه شکل است و متراژ زمین و متراژ سوله اش
چقدر است ،داخل بنچاق نوشته می شود و فروشنده و خریدار امضا می کنند.
عدم خلافی شهرداری و یا نامه بازدید کردن شهرداری و بخشداری:
فروشنده باید به شهرداری و یا بخش داری مراجعه نماید. وی باید در زمان مراجعه به شهرداری یا بخش
داری نامه ای که از دفتر اسناد گرفته است را با خود به همراه داشته باشد. در ادامه شهرداری تحقیق
مقاله زیر را از دست ندید!الزام به صدور پروانه
می‌کند که آیا خانه مورد نظر بر اساس پروانه ساخته شده است یا خیر. در صورتی که خانه بر طبق
پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده موظف به پرداخت جریمه خواهد بود.
صورت جلسه تفکیکی آپارتمان:
صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه
می شود. این صورت جلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و
شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.
انتقال سند ملکی:
بعد از طی کردن تمامی مراحل اشاره شده در بالا ، آخرین مرحله یعنی انتقال سند ملکی باید انجام
گیرد و باید خریدار و فروشنده در تاریخی که در مبایعه نامه ذکر شده است در دفترخانه حاضر شوند.
در صورتی که یکی از طرفین مثلا فروشنده در زمان انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، خریدار
باید با وی تماس بگیرد و علت .در صورتی که نتواند با وی تماس تلفنی برقرار کند باید تا پایان وقت
کاری دفترخانه در آنجا بماند و در صورتی که فروشنده تا پایان وقت کاری آن روز به دفترخانه مراجعه
نکند، خریدار گواهی عدم حضور را از دفترخانه تهیه خواهد کرد. در صورتی که خریدار نتواند تحت هیچ
شرایطی با فروشنده ارتباط برقرار کند، می‌تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه گواهی عدم حضور،
از فروشنده مبلغی را به عنوان هزینه پشیمانی اخذ نماید.
هزینه انتقال سند:
برای انتقال سند ملکی نیاز به پرداخت هزینه ها است. برای ثبت مبایعه نامه و دریافت کد رهگیری ،
بنگاه معاملات ملکی مبلغی به میزان ۱ درصد از کل ارزش ملک را از دو طرف دریافت می کند. هزینه
نوسازی، خلافی و پسماند ،دارایی هزینه نقل و انتقال و در صورت استیجاری بودن ملک، مالیات بر
اجاره هزینه هایی است که فروشنده باید پرداخت نماید.در انتها هزینه دفترخانه است که مبلغ آن به
طور مساوی بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. عموما هزینه حق التحریر
بین ۲۰۰ هزار تومان تا ۲ میلیون تومان برآورد شده است.
جهت دریافت مشاوره ی حقوقی رایگان با ما در تماس باشید.
